깡통전세는 집을 팔아도 보증금을 다 못 돌려받는 집이에요. 이걸 미리 가늠하는 가장 쉬운 지표가 전세가율이에요.

전세가율이란

전세가율은 전세보증금 ÷ 매매가(집값)로 계산해요. 예를 들어 집값 2억 원에 보증금 1억 6천만 원이면 전세가율은 80퍼센트예요. 이 숫자가 높을수록 집값 대비 보증금 비중이 커서, 집값이 조금만 떨어져도 보증금이 위험해져요.

몇 퍼센트부터 위험할까요

보통 전세가율이 80퍼센트를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 봐요. 다만 시장 상황에 따라 다르니, 보수적으로 70퍼센트 안팎 이하를 목표로 삼으면 더 안전해요. 지역·시기마다 평균이 달라지니 최신 수치는 그때그때 확인하는 게 좋아요.

빚까지 더해야 진짜 계산이에요

전세가율이 낮아도 이미 근저당이 많으면 위험해요. (내 보증금 + 선순위 근저당 채권최고액)이 집값을 넘지 않는지 함께 따져봐요.

• 국토교통부 실거래가·시세로 매매가를 먼저 확인
• HUG 안심전세앱으로 지역 전세가율·시세·경매낙찰가율 조회
• 등기부등본의 근저당까지 합산해 계산
• 빌라·신축은 시세 파악이 어려우니 더 보수적으로 판단